房产

海南自贸区(港)告别“楼花”时代

新冠肺炎疫情背景下,国内部分地方试图松绑楼市提振经济。海南省却推出房地产新政,进一步收紧调控,出人意料。

根据海南省7日晚公布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,明确新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。同时,本地居民限购多套住房,实施安居型商品住房发展计划。

“总体上以偏紧为导向,进一步体现海南稳定房地产市场的决心。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,海南对房地产市场进行改革,尤其是成为中国首个现房销售省份,可谓意义重大。

中国内地房地产市场自上世纪90年代以来,一直采取“预售制”(卖楼花)。而作为房地产市场化制度的试验田,海南在上世纪90年代开创了内地“炒楼花”先河,“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”成为当时的流行语。炒土地炒“楼花”盛行,成为后来海南房地产泡沫的诱因。

海南房地产市场研究员罗浩指出,目前企业进行房地产开发的核心策略都是分期、分栋、分块开发,通过工程节点实现部分产品提前销售,加快资金回笼,“现房销售将会延长回笼周期,资金周转风险增加,从而降低其拿地投资意愿。”

今年是海南自贸港建设启幕之年。业内指出,海南加紧房地产调控与此直接相关。“这顺应了产业变革的趋势,自贸港体系中房地产要有新定位。”海口市房地产业协会秘书长王路说,自贸港下房地产业不是简单住宅,而是代表着全新产业链,整个体系与其他地区有所区别。

海南师范大学中国特色自由贸易港研究中心主任刘锋指出,此轮新政为自贸港下的海南房地产释放明确信号:延续“房住不炒”的基调并将产业发展置于自贸港背景下考量,即未来土地要优先保障产业园区、主题乐园等用地需求,要保障吸引人才和本地居民的安居需求,坚决不做房地产加工厂。

国内其他城市出现“救楼市”呼声,海南继续从紧,可谓一枝独秀。严跃进分析,海南此举意在约束炒作等行为,防范自贸港建设下的市场风险,其他城市则面临疫情影响下市场疲软的行情,“方向虽然不同,但本质都是为了保持市场稳定。”

海南2018年4月宣布建设自贸区后,房地产市场出现短暂炒作热潮。后该省实施“全域限购”政策为市场降温。2019年海南全省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%,销售均价保持在每平米1.5万元人民币左右,价格基本平稳。

最新发布的海南房地产政策另一关注点是本省居民家庭停购第三套住房。王路指出,这是对外来人口限购以后,再对省内户籍人口投资性需求的限制,背后反映的是海南对国家“房住不炒”宏观政策的再次落实。本地居民置换房产将愈加谨慎。

对住房政策“打补丁”后,海南明确提出,将发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房,满足居住需求,推动实现全省人民住有所居。

“安居型商品住房可以看做海南借鉴新加坡‘组屋’制度,向居者有其屋的方向努力。”刘锋说,安居型商品住房是与自贸港配套住房政策,将对吸引人才和保障本地居民需求将发挥重要作用。

此次海南提出建立城市主体责任制,要求市县避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段。海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示,该省通过建立联合惩戒机制、资金监管机制、风险预警机制等进一步规范市场秩序。


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